שאלות נפוצות
שאלות נפוצות
שאלה: מה התמורה שאני מקבל מחברת הניהול עבור התשלום שלי?
תשובה: כאשר יש חברת ניהול בבנין אזי החברה מהווה כתובת אחת לכל הפניות הקשורות לרכוש המשותף. חברת הניהול תספק תשובות ומענה מהיר ויעיל לפניות וטיפול בתקלות באופן מקצועי ושקוף לועד הבית ולכל הדיירים בבנין. אל חברת הניהול אפשר לפנות במגוון אמצעים ובכל שעות היממה, בהתאם לדחיפות הפניה. חברת ניהול איכותית תדאג לספק את השירותים עליהם סיכמה עם ועד הבית ברמה גבוהה ובזמן הקצר ביותר.
שאלה: מה זה רכוש משותף?
תשובה: בתים משותפים הם צורת המגורים הנפוצה בישראל. צורת מגורים זו מפרידה בין החלקים הרשומים כדירות פרטיות, והשטחים הצמודים להן, לבין שטחים המשותפים לכלל בעלי הדירות, שהם למעשה כל חלקי הבנין שאינם רשומים כדירות, וכוללים את הקרקע/החצר, הגגות, הקירות החיצוניים, קונסטרוקציית הבנין, חדרי המדרגות, מעליות, מערכות מובנות, לובי וצנרת, מועדון דיירים, בריכה וחדרים ציבוריים, ומתקנים טכניים המשמשים את כל בעלי הדירות או מרביתם. צורת מגורים זו מחייבת הסכמות בין בעלי הדירות לגבי ניהול השטחים המשותפים, תחזוקתם ומימון עלויות תחזוקה זו. חוק המקרקעין הסדיר הסכמות אלו במנגנונים שונים, הכוללים בין השאר קביעת תקנון ומינוי נציגות לבית המשותף ("ועד הבית") ושיעורי הסכמות שונים מבין בעלי הדירות הנדרשים לצורך ביצוע פעולות ברכוש המשותף. הנציגות מורכבת ממספר דיירים אשר אחראיים ברובם המוחלט של המקרים בהתנדבות וללא תמורה, לניהול ענייני הבית המשותף.
שאלה: כיצד נקבע דמי וועד הבית בבניין? ומה הוא אופן החלוקה?
תשובה: דמי ועד הבית לכל דירה בבנין הנם נגזרת מתקציב השנתי הנדרש לאחזקה וניהול הרכשו המשותף. לאחר שנבנה תקציב מתאים המאושר על ידי ועד הבית מתבצעת חלוקת תשלומים של דמי ועד הבית לכל דירה. החובה החוקית להשתתפות בהוצאות ניהול ואחזקת הרכוש המשותף מצויה בסעיף 58 לחוק המקרקעין המטיל חובה מוחלטת על בעל דירה להשתתפות בהוצאות החזקת הרכוש המשותף בהתאם לחלקו היחסי. החלק היחסי להשתתפות כל דירה בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף נקבע על פי שטח רצפה היחסי של כל דירה, ובהסכמת כל בעלי הדירות ניתן לקבוע משתנה אחר לקביעת דמי הועד.
שאלה: מהו תקנון הבית המשותף?
תשובה: סעיף 61 לחוק המקרקעין קובע כי "בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף." בית משותף אשר בעלי הדירות בו לא הסכימו על "תקנון מוסכם", אזי הבית המשותף יתנהל בהתאם לאמור ב"תקנון המצוי" בחוק המקרקעין.
כמו כן, סעיף 62 לחוק קובע כי בעלי הדירות רשאים לאשר ברוב של בעלי דירות ש- 66% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. תקנון וכל שינוי בו ניתנים לרישום, ומשנרשמו, כוחם יפה גם כלפי כל אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן.
שאלה: מהו זמן תגובה סביר מבחינתכם לפתיחת קריאה?
תשובה: קריאת שירות רגילה (תקלה שאינה חירום) שנפתחה עד השעה 12:00 תטופל באותו היום או עד למחרת בבוקר. קריאות שמצריכות אישור של הועד טרם הביצוע יבוצעו לאחר אישור הועד. קריאות חירום המוגדרות כ"תקלה משביתה" דורשת בירור מיידי על המצב בשטח ובהתאם לדחיפות הנדרשת לצאת מיד ולהגיע למקום.
שאלה: כל כמה זמן צריכה להיעשות אסיפת דיירים?
תשובה: אסיפה של בעלי הדירות בבניין היא אסיפה של בעלי דירות או מיופה כח מטעמם, ותפקידיה, בין היתר, הם למנות את חברי הנציגות (ועד הבית) לצורך קביעת דרכי הטיפול והשימוש ברכוש המשותף, תקציב וגובה תשלום של כל דירה לועד הבית. על בעלי הדירות בבניין לקיים אסיפת דיירים אחת לשנה, וכן לקבוע אסיפות נוספות מעת לעת כאשר ישנה חובה באם הועלתה דרישה זו על ידי לפחות 1/3 מבעלי הדירות בבניין. אי קיום אספה
כללית על ידי בעלי הדירות בבניין חרף מסירת הודעה כאמור מאפשרת להגיש תביעה בפני המפקח על הבתים המשותפים לצורך אכיפת חובה זו. לצורך קיום אסיפה תקינה חל הצורך בנוכחות של רוב בעלי הדירות בבניין אשר נמסרה הודעה לגביה 5 ימים לפני שפורסמה הודעה על כך במקום בולט בבניין.
במקרה בו נקבעה אסיפה אליה לא הגיע רוב בעלי הדירות בניין, אזי שיש לקבוע פגישה נוספת עליה נמסרה הודעה לבעלי הדירות בבניין אשר יהיה ניתן לקיימה גם אם לא הגיעו רוב בעלי הדירות בבניין. את הנושאים שיידונו באסיפה יש לציין מראש, במקרה בו בעלי הדירות מעוניינים להעלות נושא שלא צוין על סדר היום ניתן לעשות זאת רק אם יש הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות, אחרת צריך לקבוע אסיפה נוספת לפי המועדים שנקבעו בחוק.
האם אתם מבצעים ניהול פרוייקטים חיצוניים?
יש לנו ניסיון רב בניהול וליווי פרויקטים מורכבים כמו שיפוץ חזיתות עם עירית תל אביב, שיפוץ הבנין באופן פרטי, הוספת מרפסות וליווי בעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי/תמ"א 38. אנחנו יודעים "להיכנס" לנעליים של בעלי הדירות וללוות כל תהליך כזה מראשיתו בהצגת הרעיון לבעלי הדירות ועד לשלב הסופי של הפרויקט במסירתו, תוך הקפדה על בחירת קבלנים איכותיים וטיב החומרים והעבודות המבוצעות, תוך שיקוף כל שלב בתהליך בפרויקט מול בעלי הדירות בליווי דוחות וסיכומים מפורטים.
שאלה: בכמה אחוזים מותר להעלות את דמי ועד הבית? והאם מותר להעלות ועד בית ללא אסיפה מסודרת?
תשובה: ניתן להעלות את דמי ועד הבית ללא הגבלה. מה שנדרש זה אישור האסיפה. ועד הבית יכול לקבל החלטה עצמאית להעלות את דמי ועד הבית עד לגובה של 15% מגובה ללא צורך בכינוס אסיפה כללית בעניין. מעל לכך, יש צורך בקבלת רוב רגיל (51%) באסיפה הכללית שתתכנס לצורך זה.
שאלה: אני בעל דירה בבנין והשוכר שלי השאיר חובות לועד הבית לאחר שעזב את הדירה. כעת פונים אלי מחברת הניהול כדי לשלם את החוב עבור התקופה הזאת. מה עושים?
תשובה: אין בחוזה השכירות כדי לפטור את בעל הדירה מהחובה כלפי נציגות הבית המשותף מתשלום דמי הוועד. כמו כן, אין בעל דירה יכול לחייב את הנציגות לפעול נגד שוכר הדירה לגביית החוב. במידה ושוכר דירה מסרב לשאת בהוצאות עבור החזקת הרכוש המשותף, ניתן ואף יש לפעול כנגד בעל הדירה.
שאלה: האם חישוב גובה מיסי ועד הבית לחנויות ובתי עסק, מבוצע אחרת מדירת מגורים רגילה?
תשובה: לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין, בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות לאחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף. סעיף 52 לחוק המקרקעין מגדיר דירה כחדר או תא או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה נפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר. חובת תשלום מיסי וועד הבית, חלה גם על חנויות שנמצאות בבניין ותשלום ועד הבית נקבע עפ"י שטח הדירה/חנות אלא אם כן נקבע בתקנון אחרת.