בעלי דירות הרוצים בפרויקט לחיזוק וחידוש בניינכם אך מוקפים בשכנים עקשנים המקשים על קידום התהליך? זהו לא סוף הסיפור מבחינתכם.
ביצוע פעולה ברכוש המשותף הפוגעת בזכות בעל דירה בבניין עפ"י החוק הכללי מחייבת הסכמה של 100% מבעלי הדירות, אך לכך ישנם חריגים מכוח הוראות חוק שונות, לדוגמה החריגים בחוק המקרקעין לצורך הוספת מעלית לבניין, ממ"ד לדירה והתקנת דוד שמש לדירה.
בעניין מימוש תמ"א 38 החריג המעניין אותנו הוא חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח 2008, אשר הפחית את אחוז הסכמת בעלי הדירות לביצוע פרויקט חיזוק לפי תמ"א 38, גם ללא הסכמה של 100% מן בעלי הדירות !
ההפחתה מטרתה להתמודד עם הדיירים המנסים לסחוט ע"י סרבנותם – "דייר סרבן" או דייר "סחטן" במצבים שאכן הסרבנות היא ללא טיעון אמיתי ומשכנע לפי הגדרת בתי המשפט "סירוב בלתי סביר", כדי ל"הוציא להם את הרוח במפרשים" כאשר הם מבינים שהפרויקט יתבצע גם ללא הסכמתם.
החוק קובע כי במקרה של הסכמה של 2/3 מבעלי הדירות לדירותיהם צמוד לפחות 2/3 מהרכוש המשותף, ניתן להגיש תביעה למפקח על המקרקעין שרשאי לאשר ביצוע פרויקט תמ"א 38 חרף המתנגדים, אך בתנאים, ראשית מספר הדירות שניתן להוסיף כאשר יש הסכמה של שני שליש מבעלי הדירות הוא עד שליש ממספר הדירות הקיים לפני הפרויקט וועד שליש משטח ריצפתן, בנוסך בכדי לקבל את אישור המפקח לביצוע יש לתת לכל בעל דירה בבניין המתנגד לפרויקט לטעון טענותיו בפני המפקח, האישור המיוחל לביצוע פרויקט יכול להתקבל רק לאחר קבלת היתר בניה לביצוע העבודה לפי תמ"א 38.
אב בית התחדשות עירונית מלווה ומסייעת לדיירים גם בהליך זה, בכדי להביא לקבלת האישור המיוחל של המפקח על הבתים המשותפים לביצוע הפרויקט בבניינכם.
החוק אכן שיפר במעט את המעוניינים בפרויקט אך אינו מושלם, תנאיי החוק מביאים לכך שהיזם שטרם קיבל את אישור המפקח על הבתים המשותפים לביצוע הפרויקט, צריך להשקיע משאבים וכספים רבים כדי לקבל היתר בנייה. בנוסף בניינים רבים שעומדים בקריטריונים וזקוקים לחיזוק עפ"י תמ"א 38 הם בעלי 3 קומות ובמקרה של הסכמה חלקית החוק מגביל לתוספת קומה אחת- דבר הפוגע בכלכליות הפרויקט ומעקר את כדאיותו של היזם להניע פרויקט שכזה, כמובן שהמגבלות יוצרות מצבים נוספים הפוגעים בכדאיות ולכן עיריות שונות מנסות להתגבר על החוסר כדאיות ע"י פיתוח של תוכניות בניין עיר המאפשרות תוספות מוגדלת יותר יחסית למה שניתן לבנות כתוספת כיום.
לאחרונה בתי המשפט מסייעים בהתמודדות עם תופעת הדיירים הסרבנים באמצעות פסקי דין נחרצים אשר מטילים אחריות נזיקית על אותם דיירים סרבנים הנוקטים בסירוב בלתי סביר, וחושף את אותם סרבנים לתשלום פיצויים בסכומים גבוהים לשאר בעלי הדירות, להמשך קריאה בנושא :
http://www.themarker.com/realestate/1.2449379
http://www.themarker.com/realestate/1.2451451
